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월세 계약 주의사항 5가지 – 사무실(상가) 기간 부가세 중도해지 위약금(복비)
어떠한 공간에 대해 임대를 하고 사용한다는 일종의 건물 임차 계약을 부동산을 통해 진행하는 것을 살면서 최소 한번은 해본 적이 있을 것입니다. 원룸 혹은 오피스텔이라면 매매가 아닌 이상 월세/전세가 주를 이룰 것이고 상가/사무실이라면 전세는 없으며 월세만 계약이 주를 이룰 것입니다. 그런데 이러한 계약이라는 것이 한번 시작하면 중도에 파기하기가 어려워 계약하기 전에 따져봐야 할 것들이 많이 있습니다.
약 1년쯤 전 코인채굴을 하기 위해 계약을 해놓은 뒤 상황이 좋지 않아 급하게 빠져나올 일이 있어 손해를 많이 봤는데 이 부분을 포함하여 몇가지 부분에 대해 이야기를 해보려고 합니다.
Note – 이 글에서는 원룸이 아닌 상가(사무실) 계약에 대해서 이야기를 하는 글입니다.
상가(사무실) 계약시 주의사항이 있다?
상가는 용도가 원룸과는 다르기 때문에 면적(평수)에 비해서 가격이 높은 편입니다. 층수가 올라갈 수록 가격이 저렴해지는 편인데 1/2층 상가라고 가정할 경우 1층 상가가 2층 상가에 비해 50%이상 월세가 비싼 편이기도 합니다. 그에 비해 사무실은 상가와는 다르게 일반 오피스텔형 사무실이 있으며 원룸형 사무실이 있습니다. 둘은 상가와 비슷한 계약방식으로 흘러가는데 본인이 무슨 작업을 할지에 따라 상가를 선택할지 사무실을 선택할지 생각해야 합니다.
저는 여러가지 매물을 보다 원룸형 사무실을 선택했습니다. 제 목적이 일반적인 사업이 아닌 코인 채굴이었기에 상가와 원룸형 사무실 중 선택을 해야 했으며 조건이 맞지 않아 상가는 선택하지 못했으며 원룸형 사무실을 선택하게 되었습니다. 이러한 선택 과정에서 어떠한 주의사항이 있을까요?
1. 계약기간
계약기간을 선택해야 하는데 기본적으로는 부동산 임대 계약시 2년이 계약의 기본이라고 할 수 있습니다. 하지만 상황에 따라 1년 계약도 가능한데 이 부분은 임대인이 마음대로 정할 수 있어 본인이 2년이 아닌 1년 계약을 요구한다고 가능한 것은 아닙니다. 계약 시작부터 임대인이 1년을 조건으로 계약 요구를 했다면 모를까 대부분은 2년이 기본조건이기 때문에 만에하나라도 작업에 문제가 생길 우려가 있을지 몰라 1년 단위로 계약이 가능한지 물어보는 것도 좋습니다.
물론 이러한 계약방식은 임차인이 계약기간 최소 3개월 전 퇴거를 요청하지 않는 이상 묵시적 동의라고 하여 자동으로 계약갱신이 될 수 있어 이 부분도 한번 살펴보는 것이 좋습니다. 1년단위로 계약을 하기로 해놓고 시작을 했는데 1년이 지나면 자동으로 계약 연장이 되지만 그전에 언제까지 계약 계속 진행 여부를 문의해야 하는지는 상황에 따라 다를 수 있으니까요.
2. 전기 사용 상태
본인이 계약한 원룸형 사무실은 계약 때만 하더라도 내용을 듣지 못했는데 심야전기를 사용하는 사무실이었습니다. 전기보일러를 이용하여 늦은 저녁부터 밤새 가동시 전기요금체계가 별도의 요금제로 책정되는 방식이었는데 문제는 제가 전기보일러 사용을 할 필요가 없는 상황이었다는 것입니다.
계량기가 별도로 돌아가고 있었고 많은 금액은 아니지만 심야전기에 대한 기본료가 청구되고 있었습니다. 이 부분에 대해 계약상 들은게 없다며 건물주와 이야기를 했지만 계약이 완료된 상황에서 어찌할 방법이 없다보니 사용하지도 않는 심야전기에 대한 기본료를 납부하며 그냥 유야무야 지나가게 되었습니다.
3. 전기 증설(승압) 가능 여부
전기는 건물이 사용할 수 있는 최대용량이 존재하며 거기서 상가(사무실)별로 나눠 사용하는 것이 일반적인데 전기를 많이 사용하는 채굴작업같은 경우 증설을 해야 하는 경우가 생깁니다. 이때 증설을 한다는 의미는 주택용 전기요금을 상업용(일반용) 전기요금으로 변경한다는 의미입니다. 여기서 공사 없이 가능한 계약전력은 5Kw(2250kw)까지 가능하며 만약 전기를 더 사용하기 위해서는 한전에 24시간 사용신청을 하거나 전기 증설용 승압 공사를 진행해야 합니다.
24시간 전기사용신청을 하게 되면 전기 사용량이 증가할 수는 있지만 편의점/PC방 등 일부 허용가능한 사업장에 한해 제한되어 있다보니 승인이 되지 않을 확률이 높으며 전기 승압 공사 여부가 가능한지 건물주와 상의해야 하고 매몰비용이라 하여 퇴거시 회수도 하지 못하는 비용이 됩니다. 상황에 따라서는 전기 승압공사가 불가능한 건물도 있으며 계약전력마저 올리지 못하는 건물이 있습니다. 게다가 퇴거시 원상복구를 요구할 수도 있으므로 이러한 점 모두 확인해야 할 필요성이 있습니다.
4. 부가세
원룸임대업을 하는 사람들은 부가세를 임대인이 부담해야 하며 사무실을 임대하는 사람들은 부가세를 임차인에게 전가할 수 있습니다. 부가세는 세금계산서 혹은 세액공제와도 연관이 있는데요 상가(사무실)임대시 계약하는 금액이 부가세가 포함된 금액인지 아닌지 확인해봐야 하지만 부가세는 별도인 경우가 많습니다.
상가(사무실)에서 부가세가 별도라는 것은 세금계산서 여부를 선택할 수 있다는 의미이기도 한데 제 경우 임대인이 부가세 + 세금계산서 여부를 문의했었고 저는 굳이 필요가 없어 하지 않는다고 했습니다. 즉 일반적인 월세 납부방식과 동일하게 정해진 계좌로 월세+관리비만 입금하고 부가세는 입금하지 않은 채 세금계산서를 발행받지 않았습니다. 임대인이 왜 세금계산서를 받지 않는지는 굳이 언급하지 않겠습니다.
5. 월세 계약 기간 중도 퇴거(해지) 위약금(복비)
개인적인 사유에 의해 계약기간을 모두 채우지 못하고 중도 퇴거하는 사람들은 분명 존재합니다. 하지만 퇴거는 그리 쉽지 않습니다. 모든 것이 임대인 위주로 돌아가기 때문입니다.
1) 계약기간 중에는 마음대로 퇴거 불가
2) 퇴거 요청시 임대인이 응할 이유 없음
3) 새 임차인을 구하고 퇴거하는 것은 본인의 몫
4) 상가(사무실) 임대를 놓는것은 쉽지 않음
5) 부동산 앱에 상가/사무실 항목이 없음
제 경우를 이야기하자면 1년 계약을 하고 5개월차가 진행되었을때 개인적인 사유로 사무실 운영을 중단해야 했습니다. 사무실 내 장비를 모두 철수하고 임대인에게 사실을 알렸더니 안타깝지만 새 임차인이 들어오기 전까지는 월세를 내야 한다고 합니다. 인터넷에서 검색했을때 한두달정도의 월세를 미리 납부하고 퇴거할 수 있는 좋은 마음을 가지고 있는 임대인은 보이지 않았습니다.
만약 주변환경이 좋지 못해 세를 들어오겠다고 하는 사람이 없다면 남은 계약기간동안 월세를 계속 납부해야 합니다. 직접 본인이 해당 사무실에 들어올 사람을 구해야 하는데 현실적으로 인터넷에 올리는 것 말고는 다른 선택지가 없습니다. 문제는 호갱노노/네이버 부동산과 같은 어플은 상가와 사무실을 지원하지 않는다는 것입니다. 즉 부동산을 잘 아는 사람이라 하더라도 직거래가 쉽지 않다는 문제가 있습니다. 그래서 기존계약했던 공인중개사에게 사정을 설명하고 새 임차인을 구해달라고 요청을 하였으며 주변 부동산에 전부 요청을 하는 등 임차인을 구하는건 오로지 본인의 몫입니다.
사무실이 비어있는채로 3달이 넘도록 사무실을 쓰겠다는 사람이 나타나지 않아 3달의 월세를 사용도 하지 못하고 납부해야 했으며 4달차가 되던 달에 새 임차인이 계약되었다는 소식과 함께 위약금(복비) 지불 및 해당 월에 진행된 월세 일부를 보증금에서 공제하고 나머지 금액이 입금되었습니다.
월세 계약을 함에 있어 주의사항 5가지 정도를 제가 경험한 기준으로 간단하게 안내해드렸습니다. 무조건적인 계약을 하는 사람들은 없겠지만 따져볼 것은 따져봐야 합니다.